Sobrado à Venda no Ipiranga com 2 Suítes e Edícula | 181 m² na Rua Lino Coutinho | R$ 850.000

Descrição do Imóvel

Sobrado reformado de 181 m² no Ipiranga, com duas suítes, edícula independente e garagem fechada

Na Rua Lino Coutinho, dentro do Ipiranga, este sobrado reúne uma combinação que raramente aparece na faixa dos R$ 850 mil em São Paulo: 181 m² de área construída, reforma completa já executada, duas suítes com varanda, quintal coberto por teto retrátil e uma edícula assobradada com banheiro próprio nos fundos. Na prática, são dois espaços de moradia dentro do mesmo terreno — e nenhuma taxa de condomínio no fim do mês.

É imóvel para quem cansou de escolher entre metragem e localização. Aqui não existe essa troca: a área construída é de casa de bairro afastado, e o endereço é de bairro consolidado, com metrô, parque, hospital, faculdade e comércio de rua a distância curta.

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Três coisas que este sobrado entrega e a concorrência direta raramente entrega

• Duas suítes, e as duas com varanda. No mercado de sobrado usado dessa metragem, o padrão é uma suíte só, e varanda em quarto é exceção. Aqui são duas, cada uma com o seu banheiro e a sua sacada voltada para a frente do terreno.
• Uma edícula que é construção de verdade. Dois níveis, escada em caracol, ar-condicionado e banheiro completo, com circulação independente pelos fundos. Não é depósito adaptado: é área construída utilizável.
• Um quintal que funciona nos 12 meses do ano. A cobertura retrátil abre no dia de sol e fecha na chuva, o que transforma o mesmo espaço em área de churrasco, em varanda de fim de tarde e em lavanderia protegida.

Ficha técnica

• Localização: Rua Lino Coutinho — Ipiranga, São Paulo/SP
• Tipologia: sobrado em terreno próprio, com edícula assobradada nos fundos
• Área construída: 181 m²
• Pavimentos: 2 na casa principal + 2 na edícula
• Dormitórios: 3, sendo 2 suítes com varanda
• Banheiros: 4, contando as duas suítes, o lavabo social e o banheiro da edícula
• Garagem: 1 vaga coberta, fechada, com portão eletrônico
• Estado de conservação: reformado, pronto para morar
• Custo fixo mensal: IPTU em torno de R$ 168, parcelado em 12 vezes — sem condomínio
• Valor de venda: R$ 850.000
• Financiamento: aceito, com uso de FGTS a analisar conforme o perfil do comprador

Ambiente por ambiente

Sala social. Recebe quem chega já com o porcelanato claro polido no piso, sanca de gesso com iluminação embutida no teto e a escada revestida em mármore subindo pela lateral. É sala de proporção generosa, que comporta sofá, estar de TV e ainda mantém circulação livre até a cozinha.

Lavabo. No térreo, separado dos banheiros de dormitório. Detalhe pequeno no papel e grande no uso: visita não circula pela parte íntima da casa.

Cozinha. Ambiente fechado e planejado, com armários aéreos e de bancada correndo pelas paredes, bancada corrida para eletrodomésticos e espaço confortável para a mesa do dia a dia. Tem passagem direta para a área externa, o que resolve o fluxo de compras, lixo e churrasco sem cruzar a sala.

Suíte 1. Marcenaria sob medida integrando cabeceira, nichos, prateleiras, gaveteiros e roupeiro em uma parede inteira, com escrivaninha de apoio. O banheiro privativo tem box em vidro e armário. Porta de saída para a varanda frontal.

Suíte 2. A maior do sobrado. Armários planejados brancos do piso ao teto ocupando duas paredes completas, com portas espelhadas que ampliam o ambiente, cabeceira embutida com criados-mudos e gaveteiros. Banheiro próprio e acesso direto à segunda varanda.

Quintal coberto. Paredes em pedra decorativa, piso frio, cobertura retrátil, tanque, bancada com cuba e ponto para máquina de lavar — tudo com acabamento, não improvisado. É o ambiente que mais muda a rotina de quem vem de apartamento.

Edícula. Construção independente nos fundos, em dois níveis, ligada por escada em caracol. Abriga o terceiro dormitório da casa, uma sala no nível inferior, ar-condicionado e banheiro completo. Serve como quarto de hóspedes, home office, moradia para filho mais velho ou unidade de aluguel.

Garagem. Coberta e fechada, com paredes em pedra, luminárias e portão eletrônico. Além do carro, sobra faixa lateral para motos e bicicletas, com acesso interno direto para dentro da casa.

O que já está resolvido

A reforma foi feita e entregue: porcelanato em toda a área interna, mármore na escada, gesso e sancas nos tetos, iluminação embutida, revestimento em pedra nas áreas externas e na garagem, marcenaria planejada nos dormitórios e na cozinha, armários e box de vidro nos banheiros, ar-condicionado nos cômodos e aquecimento de água nas torneiras. Some tudo isso a preço de mercado e o resultado é uma diferença relevante — que aqui já está embutida no imóvel. Quem compra assume a chave, não a obra.

Onde fica: Ipiranga, Zona Sul de São Paulo

Trilhos. A microrregião é atendida pelas estações Sacomã e Alto do Ipiranga da Linha 2-Verde, e pelo terminal do Corredor Expresso Tiradentes, no Sacomã. Metrô no Ipiranga não é projeto futuro: já está operando.

Vias. A casa fica no eixo da Avenida Nazaré e da Avenida Dr. Gentil de Moura, com ligação rápida para a Avenida do Estado, a Rodovia Anchieta e a Imigrantes. Centro, Paulista, Aeroporto de Congonhas e ABC ficam todos em rotas alternativas, sem depender de um único caminho.

Verde e cultura. O Parque da Independência ocupa mais de 161 mil m² na mesma microrregião, com o Museu do Ipiranga restaurado e reaberto. Perto dali estão o Aquário de São Paulo, o Mercado do Ipiranga e a feira de antiguidades de sábado, na Rua Silva Bueno.

Rotina. Escola, faculdade, farmácia, banco, padaria, supermercado, hospital, praça, restaurantes e os shoppings Central Plaza e Mooca Plaza estão todos dentro do raio do bairro. PUC-SP Campus Ipiranga, SENAI Oscar Rodrigues Alves e FATEC Conde José Vicente de Azevedo formam o polo educacional da região.

Quer ver a galeria completa, o mapa e a ficha detalhada deste imóvel? Está tudo na ficha completa deste sobrado no Corretor do Ipiranga.

A conta completa de quem compra

Preço anunciado é uma coisa. O que sai do seu bolso até a chave girar é outra. Vale abrir os dois.

O metro quadrado. A referência de mercado para apartamentos na própria Rua Lino Coutinho gira em torno de R$ 10,1 mil por m². Este sobrado está a R$ 4.696 por m² construído. As duas curvas de preço não são idênticas — casa e apartamento se precificam de forma diferente —, mas a distância entre elas mostra onde está a margem de negociação de quem compra área construída em vez de área útil de torre.

O custo de aquisição. Além do valor do imóvel entram ITBI, custas de registro, avaliação bancária quando há financiamento e, dependendo do caso, assessoria de escritura. Esses valores variam por município, por banco e por ser ou não a primeira aquisição. Eu calculo tudo antes da proposta, para você entrar na negociação sabendo o desembolso total.

O custo de morar. Sem condomínio, o custo fixo do imóvel se resume basicamente ao IPTU, na casa dos R$ 168 mensais. Em um apartamento comparável no bairro, a taxa condominial isolada costuma superar R$ 700 por mês. Ao longo de uma década, essa diferença deixa de ser detalhe e vira patrimônio.

A receita possível. A edícula, com banheiro e acesso próprio, é área que pode ser locada. Em um bairro com três instituições de ensino na microrregião e metrô operando, a procura por moradia compacta é constante. Um imóvel que gera receita muda a matemática da parcela — e essa conta a gente faz junto, com números, não com achismo.

Com quem você vai negociar

José Aparecido — Corretor de Imóveis CRECI-SP 036811-J, Avaliador de Imóveis CNAI 58363 e Contador CRC 1-SP215720-O.

São três leituras do mesmo negócio na mesma mesa: a de mercado, que diz por quanto o imóvel circula; a de avaliação, que diz quanto ele efetivamente vale; e a contábil, que diz quanto sobra depois de imposto, custas e financiamento. É por isso que a proposta sai fundamentada e a negociação não trava na primeira contraproposta.

Dúvidas de quem está avaliando este sobrado

Quanto preciso ter além dos R$ 850.000?

Depende do município, do banco e de ser ou não a sua primeira compra. Os itens fixos são ITBI, registro em cartório e, no financiamento, a avaliação do imóvel pelo banco. Faço o cálculo completo com os seus números antes de você assinar qualquer proposta.

A edícula pode virar renda de aluguel?

Ela tem banheiro completo, ar-condicionado, dois níveis e acesso pelos fundos, o que viabiliza o uso independente. A destinação definitiva depende da leitura da matrícula e do enquadramento no zoneamento — análise que faz parte do meu atendimento, sem custo para o comprador.

O imóvel precisa de obra antes da mudança?

A reforma já foi executada: piso, escada, tetos, marcenaria, banheiros, revestimentos externos, ar-condicionado e aquecimento de água. O comprador entra com os móveis.

Dá para usar FGTS ou consórcio?

O imóvel é residencial urbano em terreno próprio, o que o coloca dentro das regras usuais de financiamento, FGTS e consórcio, respeitados os requisitos de cada linha e a análise de crédito. Comparo as condições entre bancos antes de você abrir processo em qualquer um.

Agende a visita

As visitas são com hora marcada, agendadas diretamente comigo, inclusive à noite e nos fins de semana. Chame no WhatsApp (11) 99435-4775 e eu levo para a conversa a avaliação do imóvel, a simulação de financiamento comparada e o cálculo dos custos de aquisição já prontos.

Fotos de todos os ambientes, mapa e formulário de contato: veja o anúncio completo no Corretor do Ipiranga.

Informações legais

Imóvel de terceiro, comercializado mediante autorização do proprietário. Preço sujeito a alteração sem aviso prévio. Metragens, quantidade de cômodos e características aqui descritas são as informadas pelo proprietário e devem ser conferidas na matrícula do imóvel, no carnê de IPTU e na planta aprovada antes da formalização do negócio. Simulação de financiamento não representa crédito aprovado e fica sujeita à análise da instituição financeira. Imagens ilustrativas do estado atual do imóvel. Intermediação: José Aparecido — CRECI-SP 036811-J.

Pontos Fortes

• Duas suítes com varanda própria e marcenaria planejada
• Edícula assobradada com banheiro completo e acesso independente
• Quintal coberto com teto retrátil e garagem fechada com portão eletrônico
• 181 m² construídos a R$ 4.696/m², sem taxa de condomínio
• Rua Lino Coutinho, entre as estações Sacomã e Alto do Ipiranga

Mapa de Localização

Informações sobre o bairro

Localizado em uma das regiões mais tradicionais e charmosas da cidade, o bairro Ipiranga é um verdadeiro tesouro a ser descoberto por quem busca viver com qualidade de vida e praticidade. Com uma infraestrutura completa, o bairro oferece uma ampla variedade de serviços, comércios, escolas e opções de lazer para toda a família. Seus belos parques e praças proporcionam momentos de relaxamento e contato com a natureza, ideal para quem valoriza um estilo de vida equilibrado.

Para os amantes da gastronomia, o Ipiranga é um verdadeiro paraíso, com uma diversidade de restaurantes que atendem aos mais variados gostos e paladares. Além disso, a região conta com uma rica vida cultural, com museus, teatros e eventos culturais que enriquecem a experiência dos moradores. Com fácil acesso a importantes vias e transporte público eficiente, o bairro é perfeito para quem busca mobilidade e praticidade no dia a dia.

Se você procura por um lugar que uma tradição, modernidade e qualidade de vida, o bairro Ipiranga é a escolha ideal. Com sua atmosfera acolhedora e vibrante, o bairro atrai compradores em busca de um lugar para chamar de lar, onde é possível desfrutar de todas as facilidades de uma grande cidade sem abrir mão do conforto e tranquilidade que só um bairro como o Ipiranga pode oferecer.

Desfrute de morar perto ao Museu do Ipiranga um dos cartões postais da Cidade de São Paulo

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