Investimento no Ipiranga: Apartamento de 33 m² no Mix Ipiranga, Rua do Lago, a 350 m do Metrô Sacomã

Empreendimento

Mix Ipiranga
Estágio da Obra: Pronto

Descrição do Imóvel

Mix Ipiranga: 33 m² a 350 metros do Metrô Sacomã, com potencial de renda acima da média paulistana

Existe uma diferença grande entre comprar um imóvel e montar uma posição. Esta unidade do Mix Ipiranga, na Rua do Lago, Vila Nair, dentro do Ipiranga, reúne as três variáveis que sustentam um investimento residencial em São Paulo: ticket de entrada baixo, distância curta até o metrô e estrutura de condomínio que sustenta o valor do aluguel.

São 33 m² de área privativa, com 2 dormitórios, varanda, cozinha americana e área de serviço, em andar alto e com vista livre. O prédio é de torre única, foi entregue pela Maskan Incorporadora em 2025 e está pronto. Não há prazo de obra, não há risco de atraso e a receita pode começar no mês seguinte à escritura.

Também procurado como: investimento imobiliário Ipiranga, apartamento para alugar Vila Nair, imóvel para renda perto do Metrô Sacomã, apartamento compacto Bosque da Saúde, Mix Ipiranga investimento, comprar para alugar Zona Sul São Paulo.

Os números do investimento

O valor de venda é de R$ 330.000. No próprio Mix Ipiranga, unidades de metragem equivalente estão anunciadas para locação na faixa de R$ 1.850 a R$ 2.100 por mês. Isso coloca a rentabilidade bruta do aluguel entre 6,7% e 7,6% ao ano sobre o valor de aquisição.

Para efeito de comparação: o Índice FipeZAP de junho de 2026 aponta rentabilidade média de 6,43% ao ano para a locação residencial em São Paulo e de 6,13% ao ano na média das 36 cidades acompanhadas. A unidade opera, portanto, na faixa superior do mercado paulistano. Essa diferença não é acaso: compactos bem localizados perto de estação de metrô sustentam aluguel mais alto por metro quadrado e sofrem menos vacância.

Vale registrar o cenário com honestidade, que é o que se espera de quem também é contador. Com a Selic em 14% ao ano, a renda fixa está em um patamar historicamente elevado e compete de frente com o rendimento nominal do aluguel. A diferença está na natureza dos dois ativos: o aluguel é corrigido anualmente por índice de inflação e vem acompanhado de um ativo real que se valoriza, enquanto o juro alto é conjuntural e tende a ceder ao longo de um ciclo. Quem investe em imóvel está comprando renda indexada mais patrimônio, não apenas taxa. A decisão depende do seu horizonte e do seu perfil, e é exatamente essa conversa que eu faço antes de qualquer proposta.

Por que compactos perto de metrô sustentam liquidez

O público que aluga na Vila Nair é formado por profissionais que trabalham no Centro, na Paulista e na região da Vila Mariana, e por estudantes atendidos pela Linha 2-Verde. Para esse perfil, 350 metros até a Estação Sacomã, cerca de 5 minutos a pé, é o fator que decide a locação. A mesma estação integra o Terminal Sacomã, que opera 24 horas com 29 linhas de ônibus, e o BRT Expresso Tiradentes, que chega ao Parque Dom Pedro II, no Centro.

Ticket de R$ 330.000 também significa liquidez na ponta da revenda: é a faixa de preço com o maior número de compradores ativos e com maior aderência ao financiamento bancário e ao uso do FGTS. Um imóvel nessa faixa encontra comprador; um imóvel de R$ 1,5 milhão espera por ele.

O que o condomínio entrega, e por que isso sustenta o aluguel

Em um apartamento compacto, a área comum é o que faz o inquilino aceitar o preço. O Mix Ipiranga entrega piscina com deck e solarium, academia equipada, sala de crossfit, sauna, terraço coletivo com espaço gourmet, churrasqueira e forno de pizza, salão de jogos, coworking, brinquedoteca, playground, praça com jardim, lavanderia coletiva com lava e seca, bicicletário, espaço pet e minimercado autônomo aberto 24 horas. A portaria funciona 24 horas e o hall de entrada tem lounge, jardim vertical e iluminação de projeto.

O coworking merece destaque na conta do investidor: ele permite anunciar a unidade para o público que trabalha de casa sem que o apartamento precise ter um quarto a mais. É metragem emprestada pelo condomínio, e ela aparece no valor do aluguel.

O custo de manter tudo isso é de R$ 715 por mês de condomínio, valor pago pelo inquilino durante a locação, mais um IPTU de valor reduzido, parcelado em 12 vezes.

A parte que quase ninguém calcula: o imposto sobre o aluguel

Este é o ponto em que a maioria dos investidores descobre, tarde, que o retorno real é menor do que a planilha prometia. O aluguel recebido por pessoa física é tributado pela tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquota que pode chegar a 27,5%, recolhido mensalmente por carnê-leão. Sobre um aluguel de R$ 2.100, dependendo dos seus demais rendimentos, a mordida anual é relevante, e ela consome boa parte da diferença entre 6,4% e 7,6% de rentabilidade.

Existem caminhos legítimos de planejamento: estruturação da locação, aproveitamento de despesas dedutíveis previstas em lei, avaliação do enquadramento por pessoa jurídica quando o volume justifica, e o cálculo correto do ganho de capital na eventual revenda. Cada caso tem uma resposta diferente, e a resposta errada custa dinheiro todo mês.

Se quiser aprofundar a leitura do imóvel em si, planta, acabamento, fotos de cada ambiente e a análise da microrregião, veja a análise técnica completa do Mix Ipiranga no Corretor do Ipiranga.

Localização: um bairro consolidado, não um bairro em formação

A Vila Nair fica entre o Ipiranga, o Bosque da Saúde e o Sacomã, na Zona Sul de São Paulo. É uma região consolidada: comércio formado, escolas, unidades de saúde, transporte de alta capacidade e serviços já implantados. Para o investidor, essa distinção é decisiva. Em bairro consolidado, a demanda por locação já existe e é mensurável; em bairro em formação, ela é uma projeção.

• Estação Sacomã (Linha 2-Verde): 350 m, cerca de 5 minutos a pé
• Terminal Sacomã: 24 horas, 29 linhas de ônibus e BRT Expresso Tiradentes até o Centro
• Estação Alto do Ipiranga (Linha 2-Verde): 1,0 km
• Rua Silva Bueno: principal corredor comercial do Ipiranga
• Mercado Municipal do Ipiranga: em operação desde 1940
• Parque da Independência e Museu do Ipiranga: 2,6 km, cerca de 8 minutos de carro
• Aquário de São Paulo: 2,2 km, cerca de 7 minutos de carro
• Acessos viários: Avenida Dr. Gentil de Moura, Avenida do Estado, Avenida Ricardo Jafet e Rodovia Anchieta

O metro quadrado médio de apartamentos no Ipiranga está em torno de R$ 8.500 e o do Sacomã em R$ 8.543, segundo levantamentos de setembro de 2026. Compactos novos, com lazer completo e colados no metrô, operam naturalmente acima dessa média. É o prêmio que o mercado paga por localização e por produto pronto.

Cenário de 2026: o que pesa a favor e o que pesa contra

A favor: déficit habitacional persistente na Grande São Paulo, demanda firme por locação em compactos próximos ao metrô, reajuste de aluguéis indexado à inflação e um ciclo de juros que já iniciou movimento de queda, o que tende a reaquecer o crédito imobiliário e pressionar preços para cima.

Contra: o custo do crédito ainda é alto, o que reduz o número de compradores financiados no curto prazo; a inadimplência das famílias segue em patamar elevado, o que exige análise cadastral rigorosa do inquilino; e 2026 é ano eleitoral, período em que decisões de investimento costumam ser adiadas por incerteza, o que, do outro lado da mesa, cria janela de negociação para quem decide agora.

Não existe cenário perfeito. Existe cenário lido corretamente.

Quem vai te atender

Sou José Aparecido, contador (CRC 1-SP215720-O) há mais de 25 anos, corretor de imóveis (CRECI-SP 036811-J) e avaliador de imóveis credenciado (CNAI 58363).

Um corretor diz por quanto acha que vende, um avaliador diz quanto vale e um contador diz quanto sobra. Em investimento imobiliário, a terceira resposta é a que define se o negócio foi bom. Você recebe as três da mesma pessoa, antes de assinar.

Perguntas frequentes

Qual é o retorno estimado deste imóvel?
Considerando o valor de venda de R$ 330.000 e a faixa de locação praticada no próprio empreendimento, de R$ 1.850 a R$ 2.100 por mês, a rentabilidade bruta fica entre 6,7% e 7,6% ao ano, antes de impostos e custos de administração. A média de São Paulo, segundo o FipeZAP de junho de 2026, é de 6,43% ao ano.

O imóvel já está pronto para gerar receita?
Sim. O Mix Ipiranga foi entregue em 2025 e está pronto e habitado, com o lazer em operação. A locação pode ser iniciada logo após a conclusão da compra.

Quanto vou pagar de imposto sobre o aluguel?
O aluguel recebido por pessoa física entra na tabela progressiva do Imposto de Renda, com alíquota de até 27,5%, recolhida mensalmente por carnê-leão. O valor exato depende dos seus demais rendimentos. Faço esse cálculo com você antes da compra, junto com a projeção do ganho de capital em uma revenda futura.

Aceita financiamento e uso do FGTS?
Sim. O imóvel é financiável pelos principais bancos e admite o uso do FGTS por quem cumpre os requisitos legais. Faço a simulação comparativa entre bancos antes da proposta.

Posso ver o imóvel antes de decidir?
Sim. A visita é feita com hora marcada e agendada diretamente comigo pelo WhatsApp (11) 99435-4775.

Vamos rodar os números do seu caso

Se você está avaliando este imóvel como investimento, o próximo passo não é visitar, é calcular. Me chame e eu monto a projeção completa: aluguel estimado, custo mensal, carga tributária no seu enquadramento, retorno líquido e cenário de revenda em cinco anos.

WhatsApp: (11) 99435-4775. Para ver o imóvel em detalhe, com todas as fotos e a análise da microrregião, acesse a página completa do Mix Ipiranga.

Valores sujeitos a alteração sem aviso prévio. As estimativas de rentabilidade são projeções baseadas em valores de anúncio praticados na data desta publicação e não constituem promessa ou garantia de retorno. Simulação de financiamento é estimativa e não constitui aprovação de crédito, que depende de análise do agente financeiro. Este conteúdo é informativo e não configura recomendação personalizada de investimento. Imagens meramente ilustrativas. Empreendimento: Condomínio Mix Ipiranga, Rua do Lago, Vila Nair, São Paulo/SP. Incorporadora: Maskan Incorporadora. Intermediação: José Aparecido, CRECI-SP 036811-J.

Pontos Fortes

• 350 metros da Estação Sacomã, Linha 2-Verde do Metrô
• Pronto para morar, entregue em 2025
• Rentabilidade bruta estimada entre 6,7% e 7,6% ao ano
• Lazer completo: piscina, academia, sauna, coworking e terraço gourmet
• Minimercado e lavanderia coletiva dentro do condomínio
• Andar alto com vista livre e varanda
• Portaria 24 horas
• Ticket de entrada de alta liquidez na revenda

Central de Negócios

Fale agora com um especialista e garanta as melhores condições:

(11) 99435-4775 (ligação e WhatsApp)
Foment Consultoria – José Aparecido, CRECI 127197

Rua José Manuel da Fonseca Júnior, 489 – Vila Matilde, São Paulo/SP
secretariadevendas@fomentimoveis.com.br

Fale agora Conosco